H (newman) wrote,
H
newman

Categories:

Про межевание. Часть 2.

Это продолжение статьи "Про межевание. Часть 1."

6. Может ли город отнят нашу землю для своих целей?


Выше я говорил, что есть некоторые исключительные случаи, описанные в Федеральном законе, в которых государство всё же имеет право посягнуть на нашу землю. Об этом особенно любят напоминать чиновники, когда вы начинаете качать перед ними свои права. Ну что же, давайте посмотрим на них повнимательнее:

Земельный кодекс РФ, Статья 55:


  1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса.

  2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

  3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Земельный кодекс РФ, Статья 49, пункт 1:

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:


  • объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

  • объекты использования атомной энергии;

  • объекты обороны и безопасности;

  • объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

  • объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

  • объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

  • линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

  • объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;

  • автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;


К сожалению, в список "исключительных" случаев попало и строительство дорог. Что, на первый взгляд, полностью развязывает руки каким-нибудь строителям Северо-Западной хорды. Но это только на первый взгляд. В действительности тут есть два больших НО. Во-первых, чиновники должны доказать нам, что дорогу (если она действительно необходима) нельзя провести в каком-то другом месте, не затрагивающем земельные участки многоквартирных домом. Во-вторых, за отобранную землю нам обязаны выплатить компенсацию. И вот тут начинается самое интересное!

Я уже говорил, что до 1 марта 2005 года действовал Федеральный закон РФ № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", согласно которому земельный участок и многоквартирный дом являются неразрывными, что запрещает отделять одно от другого полностью или частично. Так вот после упразднения этого закона неразрывность никуда не исчезла. Она лишь переродилась в Жилищный кодекс РФ в новой формулировке:

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.


Получается забавная вещь. Так как земельный участок и право на квартиру следуют единой судьбе, НЕВОЗМОЖНО забрать кусок земли, не забрав право на пропорциональную площадь помещения в многоквартирном доме. Т.е., государство обязано выкупить не только кусок земли, но и соответствующие этому куску квадратные метры жилья. Но как определить это соответствие? Как узнать, какие именно квадратные метры квартир привязаны к данному участку земли? Оказывается, что сделать это невозможно в принципе. Даже собственники квартир, имеющие исключительное право распоряжаться общим имуществом дома, не могут осуществить выдел в натуре своей доли земли, ибо это запрещается 37-ой статьёй настоящего Федерального закона. Как же выйти из этой затруднительной ситуации? А выход только один: государство обязано выкупить у жильцов сразу ВЕСЬ земельный участок, вмести со ВСЕМИ квартирами в этом доме и прочим общим имуществом. И только так.


7. Законно ли грядущее межевание?

Ну что же, теперь мы знаем достаточно много, чтобы сформировать трезвый взгляд на то, что есть грядущее межевание и с чем его едят. Мы уже знаем, что земля, на которой стоит наш дом, включая огромную придомовую территорию, принадлежит нам по праву собственности. Мы знаем, что границы этой земли хорошо известны и чётко следуют из федеральных законов. И что все последующие перемежевания, которые проводила мэрия, абсолютно незаконны. И вот мы видим, что к нам снова приходят какие-то непонятные люди из управы, чтобы опять что-то там у нас намежевать. Как это понимать?

Согласно Инструкции по межеванию, утверждённой Роскомземом 08.04.1996 г., межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Т.е., исходя из самого определения слова "межевание", напрямую следует, что его можно проводить только когда границы земли не известны. Что, как мы уже убедились, не соответствует истине. Значит межевание в данном случае не имеет никакого смысла. Ну сами посудите: как можно межевать то, что уже давно размежёвано? А и как возможно такое, чтобы земля, на которой стоит дом, не была размежёвана? Это получается какое-то беззаконное хаотичное строительство что ли? Такого просто не может быть, потому что не может быть никогда. Например, в СССР, когда осуществлялась большая часть застроек, действовала статья 17 из Земельного Кодекса РСФСР 1970 года:


  • Приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующим землеустроительным органом границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается.


Т.е., ну просто невозможно, чтобы наши дома были поставлены на землю, для которой не существует границ и документов. Даже в нынешнем Градостроительном кодексе есть статья 45, пункт 6, из которого ясно следует, что не допускается осуществлять подготовку документов по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования.

В действительности под словом "межевание" мэрия хочет впарить нам нечто совершенно иное — перемежевание. На которое мэрия не имеет никакого права. Почему? Потому что теперь правом инициативы по данному вопросу обладают исключительно собственники земельных участков, т.е. МЫ. Это закреплено в Федеральном законе № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статье 16, пункте 4:


  • Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.


Наш земельный участок как раз относится к категории ранее учтённых, так как у него есть действующий аналог кадастрового паспорта — старый паспорт БТИ. Это также подтверждается Министерством экономического развития РФ в Письме от 13 сентября 2007г №ВС/1345, где даются разъяснения, что считать ранее учтенными земельными участками. Это значит, что ни мэрия, ни префектура, ни управа, ни кто-либо ещё не имеют права даже заикаться о том, чтобы что-то там межевать или перемежёвывать. Вот мы, как собственники квартир и ЗУ МКД, вполне можем собраться и решить, что с границей нашей земли что-то не то. Ну, например, почему это правильные границы до сих пор не внесены в кадастровую базу данных? Не порядок. Мы можем собраться и написать об этом в ответственный орган.

Тут какой-нибудь хитрый чинуша обязательно вылезет и усмехнётся: "Хе! Вот какие вы не внимательные! Не любите читать законы до конца. А ведь написано же: "если иное не установлено настоящим Федеральным законом..." А вы хоть почитайте, что там дальше в этом законе написано. Там кое-что сказано об исключениях!" Ну что же, давайте почитаем дальше. Итак:

Статья 20. Лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете, пункт 3:


  • С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.


Интересно, а что же это за случаи, предусмотренные Федеральным законом?

Оказывается есть такой Федеральный закон РФ от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Там имеется статья 36, часть 5, пункт 2:


  • Государственная компания вправе: ... 2) обращаться с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета земельных участков, указанных в части 1 настоящей статьи, а также с заявлениями об учете изменений указанных земельных участков;


Далее вы можете самостоятельно прочитать часть 1 статьи 36, а затем и часть 2 статьи 37 этого закона. Но если кратко, речь там идёт как раз о принудительном изъятии вашей земли для строительства автомобильных дорог, о чём я писал выше. В этом случае чиновники действительно могут быть инициаторами перемежевания. Хотя перемежеванием это уже назвать нельзя, ибо здесь речь может идти только о полном выкупе вашей земли вместе со всеми квартирами дома.

В общем, если на публичных слушаниях никто не будет предлагать вам выкупить ваши квартиры ради строительства дорог или атомных электростанций, если вам опять начнут втирать байку о неизвестности границ земли внутри квартала, можете смело называть их жуликами и ворами прямо в лицо. Знайте — это межевание абсолютно незаконно, единственная его цель — украсть у вас как можно больше придомовой территории.


8. А может ну её — эту землю?

Думаю, все, кто смог дочитать до этого места, уже всё прекрасно поняли. И всё же есть ещё один маленький вопросик: "А нужна ли нам эта земля? Не будет ли от неё больше проблем, чем пользы?" Действительно, сейчас ходят слухи, что наши власти собираются ввести какой-то там налог на землю. Вот нам сегодня полагается огромная придомовая территория. Так может это и к лучшему, что её собираются отрезать? А то будем платить сто-тысяч-миллионов!

Честно говоря, когда я слышу подобные доводы, мне становится противно. Господа, у нас собираются оттяпать землю, которая строит во много раз дороже, чем все налоги, которые мы только сможем уплатить за всю жизнь! Не уже ли это так трудно понять? Вот представьте, что у вас на счету в банке лежит миллион долларов. Допустим, что завтра наша власть обложит этот счёт налогом в 20 000 рублей в год. И что же? Вы откажетесь от своего миллиона долларов, чтобы не платить какие-то жалкие 20 000 рублей?

Вы скажете, что сравнение не уместно, что с миллионного счёта можно в любой момент снять немного денег и уплатить налог, а вот с землёй так нельзя... Постойте, а почему нельзя? Кто мешает нам сдать часть земли кому-нибудь в аренду, например тому же магазину? НИКТО. А на вырученную ренту можно будет оплатить любой налог. И ещё останется. Я уже не спрашиваю, насколько вообще законно вводить подобные налоги на частную собственность...

Ну ладно, на самом деле здесь нам очередной раз повезло. Даже если завтра нас всех загипнотизируют и мы все как стадо оленей побежим писать коллективное заявление об отказе от права собственности на земельные участки, у нас ничего не получится. Ибо Федеральный закон остановит нас от подобных самоубийственных шагов. Ещё раз вспомним Жилищный кодекс (188-ФЗ) РФ, статью 37, пункт 4, подпункт 2:


  • Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: ... 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.


Так что извините, но лишить себя права собственности на землю, полностью или частично, мы не в силах. И это хорошо.


9. Что делать?

Ну вот и добрались мы до самой долгожданной части, ради которой писалась вся эта статья. В конце концов, кто виноват — предельно ясно. Осталось ответить на вопрос: что делать? В принципе, есть множество самых разных способов отстаивания своей земли. Каждый хорош по-своему. И на самом деле, чем больше людей подключается к борьбе, чем больше самых разных стратегий они начинают использовать, тем выше вероятность найти наиболее эффективное средство. Я предложу сейчас некий базовый алгоритм действий, который можно считать достаточно общим для всех. Итак.

Шаг 1

Первым делом нам необходимо узнать истинные границы нашего земельного участка многоквартирного дома. Для этого надо получить тот старый паспорт БТИ на домовладение. Сначала поищите его у себя в своих старых документах. Если не находите, то опросите всех своих соседей; зайдите к старшей по подъезду, обменяйтесь с ней контактами. Если ни у кого нет, тогда закажите этот паспорт в Территориальном бюро технической инвентаризации (ТБТИ) своего округа. Например, для жителей Северо-Западного административного округа Москвы — это ТБТИ СЗАО, оно находится по адресу: 125363, г. Москва, ул. Нелидовская, д.25, корп.1, возле станции метро Сходненская; начальник: Анисимова Ирина Геннадьевна; телефоны: (499) 497-70-05, (499) 497-70-02; расписание можете посмотреть ЗДЕСЬ.

Чтобы заказать нужный паспорт БТИ, пишите заявление на имя начальника ТБТИ вашего округа. В заявлении потребуйте выдать вам заверенные архивные копии полного технического паспорта БТИ на домовладение для вашего дома на момент введения технического учёта. Чтобы вам не смогли отказать в выдаче, обязательно процитируйте в заявлении правовую норму, которая удостоверяет ваше право на получение этого документа: Постановление Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 года, Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства, пункт 17. Вот образец такого заявления:
________________________________________________________________________________________________________

Начальнику Северо-Западного Территориального
Бюро Технической Инвентаризации
Анисимовой Ирине Геннадьевне
От Иванова Ивана Ивановича

ЗАЯВЛЕНИЕ

На основании Постановления Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 года, содержащего Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства, пункт 17, согласно которому: Сведения (документы) об объектах капитального строительства, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляются по заявлению любого из собственников,
я, Иванов Иван Иванович, как собственник квартиры многоквартирного дома по адресу: улица Народного Ополчения, дом 100, квартира 200, прошу выдать мне заверенные архивные копии полного технического паспорта БТИ на домовладение для дома № 100 по улице Народного Ополчения, составленного на момент введения технического учёта. Данный паспорт должен состоять из пяти страниц и, помимо прочего, должен включать в себя полную экспликацию земельного участка и соответствующий план земельного участка в масштабе 1:500. Год составления этого паспорта должен совпадать с временем окончания строительства дома и началом введения технического учёта.

В случае отказа предоставить мне указанные документы в законные сроки, либо предоставлении их в неполном объёме, либо предоставлении не тех документов, я буду вынужден разбираться с вами через суд и прокуратуру, вплоть до увольнения ответственных сотрудников.

01.01.2000        /Подпись/Расшифровка подписи/
________________________________________________________________________________________________________

Нужно будет прийти в Службу одного окна ТБТИ вашего округа, предъявить свой паспорт и вручить им данное заявление. На всякий случай имеет смысл захватить с собой ксерокопию документа, подтверждающего ваше право собственности на квартиру. После этого в течение 10 дней вам обязаны выдать запрашиваемые документы. Но скорее всего вас постараются обмануть и всучат не то, что вы просите. Готовьтесь, что вам придётся проявить настойчивость и добиваться своего. Требуйте к себе начальника, угрожайте судом и увольнениями, надавите на них как следует. А ещё лучше скооперируйтесь с другими жильцами и осуществите всё это мероприятие массово. Большая толпа людей заставляет чиновников волноваться больше обычного. Хорошо бы взять с собой камеру и заснять весь процесс от начала и до конца. Потом выложить видео в Ютубе, освещать всё событие через интернет. Чем больше внимания удастся приковать к этому священнодейству, тем лучше.

Как должен выглядеть документ, который нам нужен? Примерно вот так:

Титульный лист (страница 1)
Экспликация земельного участка (страница 2)
Показатели строений в домовладении (страница 3)
Объекты благоустройства (страница 4)
План земельного участка 1:500 (страница 5)

Главное, чтобы на плане земельного участка и на экспликации стоял год составления, совпадающий с временем окончания строительства вашего дома и начала введения технического учёта. Год постройки можно найти, например, в обычном Техническом паспорте БТИ. Ещё важно проверить, чтобы каждая страница выданной копии была правильно заверена. На ней должна стоять чернильная печать ТБТИ, должно быть от руки написано: КОПИЯ ВЕРНА, фамилия и инициалы ответственного лица (лучше если начальника ТБТИ или его заместителя), время и дата заверения, подпись ответственного лица. Только тогда эти копии имеют юридическую силу и могут быть использованы в суде.

Шаг 2

Теперь нужно узнать границы вашего земельного участка многоквартирного дома, которые официально занесены в кадастровую базу данных. Для этого надо прийти с паспортом в Кадастровую палату и заказать там кадастровую выписку на земельный участок вашего дома. Официальное название этого учреждения: ФГБУ «ФКП Росреестра»; находится оно по адресу: 107078, г. Москва, Орликов пер., д.10, стр. 1. Расписание и прочую информацию можно найти ЗДЕСЬ. Можете заказать кадастровую выписку сами, можете попросить знакомого кадастрового инженера. В любом случае, эта процедура не займёт особого труда. Когда вы получите эту выписку, сравните её данные с планом в паспорте БТИ на домовладение, сформированном на момент введения технического учёта. Если границы в них совпадают, значит всё в порядке, главное теперь ничего не подписывать — никаких согласий на раздел, актов согласования границ и прочих бумажек. Если в кадастровой выписке земельный участок урезан, либо его границы вообще отсутствуют, значит уже произведена афёра.

Также имеет смысл прийти на публичные слушания по межеванию, прихватив с собой этот старый паспорт БТИ на домовладение с планом, и сравнить его с экспозицией. Если границы там меньше положенных, публично объявите организаторов слушаний жуликами и ворами, зачитайте соответствующие законы, которые можете заранее выписать из данной статьи. Важно, чтобы люди, пришедшие на слушания, очень чётко всё поняли. И уже не задавали глупых вопросов, типа, "а поставят ли нам забор вдоль новых границ?" Если народ не просыпается, выступите ещё раз, уже с обращением к народу и с просьбой не задавать больше глупых вопросов. Объясните людям, что их ОГРАБИЛИ, и что воры сидят перед ними. Даже если у вас не получится вовремя получить паспорт на домовладение, всё равно приходите на слушания и выступайте. В конце концов, это межевание в любом случае незаконно, о чём также следует высказаться. И самое главное — обменяйтесь контактами со всеми явившимися жильцами.

Шаг 3

Если в кадастровой выписке или на экспозиции по межеванию вы видите урезанные земельные участки, значит можно смело подавать иск в суд по месту жительства с формулировкой "неправомерная постановка на кадастровый учет". Это должен быть большой коллективный иск. В одиночку трудно чего-то добиться. Нормативную базу можете взять из этой статьи. В процессе досудебного разбирательства нужно поднять историю вашего участка и проследить момент, когда произошло мошенничество. Хорошо бы найти знакомого кадастрового инженера, который помог бы всё это проделать. И грамотного юриста, который сможет правильно составить иск.

Все эти 3 шага должны проходить организованно и массово, с максимальным освещением в СМИ. Каждый документ, который вы отправляете или получаете, следует сразу сканнировать и выкладывать на всеобщее обозрение в интернете. Нужно поддерживать друг друга по принципу "рука руку моет". У кого-то первый суд — остальные идут поддерживать и учиться на ошибках. Чуть что — несанкционированные митинги, пикеты и т.п. Между политическими силами желательно устроить некое негласное соревнование "кто лучше нас поддержит". =)


Список публикаций, используемых при написании данной статьи:

1) Владимир Георгиевич Молодых, "Антиконституционный заговор".
2) Анатолий Абрамович Рекант, "Межевание — что это такое и с чем его едят".
3) Н.В. Беляева, "Правовой статус земельного участка МКД".

UPD: Важный апгрейд! К нашему большому сожалению Постановление Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 года совсем недавно (27 июня 2013г.) УТРАТИЛО СИЛУ. Поэтому образец письма для получения в БТИ паспорта на домовладение, который я написал в своей статье, уже устарел. Не дают больше паспорта в БТИ на основании этого Постановления. Увы. Жулики и воры действуют на опережение. Сейчас думаем над альтернативным планом действий. Как только что-то придумаем — напишу отдельным постом.

Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 47 comments